De promotor de viviendas a Arrendador

Tiene una promotora, y debido a la época actual, tiene varias viviendas que no logra vender, por lo cual, ha decidido ponerlas en alquiler. Le informan que al hacer eso existe una limitación, podrá alquilarlas pero con el régimen de alquiler con opción a compra, ya que, de no hacerlo, soportará un coste importante por IVA. Entonces se plantea… ¿Existe alguna otra alternativa ?

¿Y si alquilo las viviendas?

Hace ya algún tiempo, su empresa promovió la construcción de un edificio de viviendas de las cuales vendió una parte. Ahora se encuentra con dificultad para venderlas y la única solución a la que ha visto viabilidad es alquilar aquellas viviendas que no ha podido vender. Pues bien, sepa que si las alquila a particulares, el alquiler estará exento de IVA y estará considerado un “autoconsumo interno” lo que supondrá unos costes demasiado elevados.

¿Qué es el autoconsumo?

Al cambiar la actividad a la que estaban destinadas las viviendas (de una actividad con derecho a deducir el IVA a otra sin ese derecho), su empresa deberá “autorrepercutirse” el IVA aplicable sobre las viviendas que alquile.Es decir, deberá ingresar en Hacienda un IVA del 10% del coste de la construcción, incluidos los gastos de personal. Y ese IVA no podrá deducirse, por lo que aumentarán sus costes.

¿Existen alternativas?

Para poder evitar esta situación y que incurra en unos gastos excesivamente elevados de IVA, existen varias alternativas:
 

Opción de compra.

Para evitar esta situación, la principal alternativa es la de ofrecer un arrendamiento con opción a compra. En este tipo de alquiler sí que se puede repercutir el IVA, por lo cual, no existirá autoconsumo como tal y no soportará el coste indicado. Aunque esta opción es la más adecuada para el empresario, también presenta una serie de inconvenientes:

• El IVA del alquiler supondrá un sobrecoste para los inquilinos (frente a otros alquileres de pisos similares, pero sin opción de compra), lo que, en algunos casos, le obligará a reducir el precio del arrendamiento (para que, al añadir el IVA, el alquiler sea competitivo).
• En cualquier caso, aunque deba asumir esa reducción (no siempre será así), el coste que soportará será aplazado (frente al coste inmediato que supondría ingresar el IVA del autoconsumo calculado sobre el coste de construcción).

Régimen especial

Si no va llevar a cabo nuevas promociones y tiene al menos ocho viviendas para alquilar, existe otra alternativa que le permitirá cobrar un alquiler de mercado, reducir el coste del IVA por autoconsumo y, además, tributar menos en el Impuesto sobre Sociedades. Para ello debe de actuar de la siguiente forma antes de fin de año:

• Modifique los estatutos de su sociedad, introduciendo como objeto social principal el arrendamiento de viviendas.
  1 Opte por el régimen de las entidades de arrendamiento de viviendas (para lo cual deberá presentar una solicitud por escrito). Pero ha de recordar que dicho régimen permite aplicar una bonificación en el Impuesto sobre Sociedades (el 85% de la cuota que derive de las rentas procedentes de los alquileres).
  2 Empiece a alquilar las viviendas a partir de la presentación de la opción.
• IVA al 4%. Esta forma de actuar también producirá lo que llamamos autoconsumo. La diferencia en estos casos radica en que, al ser la adquirente una sociedad ya acogida a este régimen especial, el IVA aplicable será del 4%, en lugar del 10%.Si su promotora tiene 12 viviendas que va a destinar al alquiler con un coste de 1.500.000 euros, actuar de esta forma le permitirá ahorrar 90.000 euros (más el ahorro derivado de la bonificación en el IS):

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De promotor de viviendas a Arrendador
Valencia 23 de abril 2020